Si una persona tiene alguna propiedad comercial o residencial e interesa que ésta sea desocupada, puede comenzar un proceso de desahucio. Por otro lado, las personas que no son dueñas de las propiedades que ocupan podrían tener que enfrentarse a un desahucio. Sin embargo, es importante que sepan que hay un proceso judicial que se debe completar antes de que tengan que desalojar la propiedad.

Proceso judicial de desahucio

¿Qué es el desahucio?

El desahucio es el proceso judicial mediante el cual la persona dueña de una propiedad, o aquella que tenga derecho sobre dicha propiedad, le solicita al Tribunal que emita una orden contra la persona que ocupa esa propiedad, ya sea inquilina o arrendataria, para que la desaloje. El proceso en estos casos es sumario, lo que significa que los términos de cada etapa son cortos.

¿Quién y en qué situaciones puede solicitar el desahucio?

Los dueños o las dueñas de la propiedad, su representante o cualquier otra persona que tenga derecho a poseer o estar físicamente en la casa, apartamento o finca, puede solicitar un desahucio cuando, por ejemplo:

  • hay falta de pago de la renta, según acordado entre las partes
  • por incumplir alguna cláusula esencial del contrato (pudiera ser en cuanto a la cantidad de personas que ocuparán la propiedad, por tener animales, por darle a la propiedad un uso distinto al establecido en el contrato, por ruidos innecesarios o alterar la paz y causar controversias vecinales, entre otras)
  • incumplimiento de un contrato federal, como son los contratos de subsidios de HUD

Como resultado del procedimiento judicial, el Tribunal puede ordenar que la persona abandone la propiedad. Sin embargo, como se trata de un procedimiento especial rápido, no se permiten añadir otras reclamaciones. Por ejemplo, que se compense por algún daño o perjuicio o que se le pague por alguna mejora, como una construcción, que se le haya hecho a la propiedad.

¿Puede la persona dueña de la propiedad desahuciar o sacar a la persona inquilina sin presentar una acción ante el Tribunal?

No. Es ilegal que la persona dueña de la propiedad saque a la persona inquilina por la fuerza. La persona dueña de la propiedad tiene que presentar una demanda de desahucio ante el Tribunal y obtener una sentencia a su favor para que se realice el procedimiento de desahucio.

¿Cómo se inicia el proceso judicial y qué información debe contener la demanda?

Las peticiones de desahucio se pueden presentar de dos formas, dependiendo de la cantidad de dinero que se adeude:

  • si la cantidad no excede de $5,000 anuales, se presenta en la Sala Municipal del Tribunal de Primera Instancia correspondiente al municipio donde ubica la propiedad
  • si la cantidad excede los $5,000 anuales, se presenta en la Secretaría Superior del Tribunal de Primera Instancia
  • si entre las partes no hubo contrato alguno, a esto se le conoce como el desahucio en precario y se atenderá en la Sala Superior del Tribunal de Primera Instancia

La demanda debe contener el nombre completo y dirección de la persona quien la presenta (parte demandante) y su relación con la propiedad para la cual se solicita el desahucio. Es decir, si es el o la dueño de la propiedad, un o una representante del dueño o de la dueña, u otra relación con la propiedad. Además, tiene que incluir el nombre completo de la persona contra quien se presenta la demanda y se solicita el desahucio (parte demandada) y su dirección.

En la demanda deberá explicar la razón por la cual se solicita el desahucio. Por tratarse de una demanda, incluirá además el formulario de Emplazamiento y Citación por Desahucio (OAT 972), al cual se le debe incluir el nombre de la parte demandada y su dirección residencial.

¿Cuáles son los requisitos para presentar una acción de desahucio?

Los requisitos son:

  • presentar la demanda en la Secretaría del Tribunal
    • puede utilizar el formulario Demanda de Desahucio (OAT 931)
  • completar el formulario de Emplazamiento y Citación por Desahucio (OAT 972)
  • presentar $60.00 en sellos de rentas internas, si únicamente va a solicitar el desahucio de la parte demandada por falta de pago
¿Se puede incluir en la demanda de desahucio una reclamación de cobro de dinero por concepto de cánones de arrendamiento adeudados?

Sí. El Tribunal podrá permitir que se presente una reclamación de cobro de dinero de los cánones adeudados. Si va a incluir una reclamación de cobro de dinero junto a la demanda de desahucio, debe consultar en la Secretaría del Tribunal la cantidad que deberá presentar en sellos de rentas internas. Por otro lado, en el trámite sumario de una demanda de desahucio, no se pueden incluir reclamaciones de mejoras a la propiedad.

¿Qué pasa luego de que presenta una demanda de desahucio ante el Tribunal?

Tan pronto se presenta la demanda, la Secretaría del Tribunal señalará una vista dentro de los siguientes 10 días laborables. La parte demandante tendrá que notificarle a la parte demandada, no menos de cinco días antes de la fecha señalada para la vista, copia de la demanda y del emplazamiento-citación. Este último documento incluye la fecha de la vista. Para esta notificación, la parte demandante deberá coordinar con un emplazador privado o una emplazadora privada, o con los alguaciles o las alguacilas del Tribunal. El servicio de los alguaciles y las alguacilas para esta gestión tiene un costo de $15.00 en sellos de rentas internas.

Cuando la parte demandada recibe el emplazamiento y la demanda, ésta puede contestar la demanda antes de la vista, para esto puede utilizar el formulario Contestación a Demanda de Desahucio (OAT 1801), o esperar a la vista y contestar durante la misma.

El día de la vista, las partes pueden comparecer ante el Tribunal por derecho propio (Pro Se) o con representación legal. Las partes tendrán la oportunidad de presentar toda aquella evidencia pertinente al caso y que tengan a su favor. Cuando concluye la presentación de la prueba, el Tribunal decidirá, en una sentencia, si procede o no el desahucio.

Si la parte demandada decide no ir a la vista, se entiende que renuncia a presentar cualquier planteamiento o prueba a su favor y el Tribunal le anotará la rebeldía, lo que significa que el caso continúa su trámite sin su presencia; el Tribunal puede ver la prueba y escuchar los planteamientos de la parte demandante y tomar una decisión.

Si en la vista surge que en la propiedad a ser desalojada vive una familia que tiene insolvencia económica, el Tribunal deberá notificar copia de la sentencia al Departamento de la Familia y al Departamento de la Vivienda. Si en la vista surge que una de las personas a ser desalojadas es una persona de edad avanzada, el Tribunal notificará la sentencia a la Oficina del Procurador de las Personas de Edad Avanzada, o si hay una persona con impedimento, se notifica a la Oficina del Procurador con Impedimentos, ahora conocido como la Defensoría de Personas con Impedimentos.

Cuando el Tribunal emite y notifica la sentencia, cualquiera de las partes que no esté de acuerdo con la decisión tiene cinco días para apelarla en el Tribunal de Apelaciones. Si pasan los cinco días sin que alguna de las partes presente una apelación, se entiende que la sentencia es final y, de haberse decidido que procede el desahucio, la parte demandante podrá solicitar una orden de lanzamiento o desalojo. Por otro lado, si una parte decide apelar la sentencia de desahucio, deberá pagar una fianza para cubrir cualquier situación que surja mientras el Tribunal de Apelaciones resuelve la apelación. Dependiendo de lo que resuelva el Tribunal de Apelaciones, se podrá solicitar o no la orden de lanzamiento.

¿Qué defensas puede tener la persona inquilina o arrendataria contra la cual se presenta una acción de desahucio?

Algunas de las defensas que puede presentar una persona que enfrenta un proceso de desahucio son:

  • conflicto de título; es decir, que ambas partes alegan tener la prueba que establece su derecho sobre la propiedad (por ejemplo, escritura de donación, testimonio bajo juramento o construcción en terreno ajeno con permiso de la persona dueña)
  • hizo los pagos necesarios y tiene prueba de estos (por ejemplo, recibos, giros postales, cheques cancelados, estados de cuenta y otros)
  • no hizo acción alguna que fuera contraria al contrato
  • no recibió notificación del proceso
¿Cuándo entra en vigor la sentencia de desahucio?

Si no se presenta una apelación, la sentencia es final y firme a los cinco días del archivo en autos de copia de la notificación de la sentencia. En la sentencia, el Tribunal habrá ordenado el lanzamiento.

¿Cuándo se podrá efectuar el desahucio o lanzamiento?

Como regla general, el lanzamiento se podrá efectuar a partir de que la sentencia sea final y firme, o sea a los cinco días del archivo en autos de copia de la notificación de la sentencia, si no se presentó una apelación. Sin embargo, en los casos en que el Tribunal haya determinado que la familia a ser desahuciada es insolvente por no tener suficientes ingresos, el lanzamiento se podrá efectuar luego de transcurridos 20 días desde la notificación de la sentencia.

¿Qué pasa si el Tribunal determina que la familia a ser desahuciada es insolvente o no tiene suficientes ingresos?

En estos casos, el Tribunal envía inmediatamente copia de la sentencia al Departamento de la Familia y al Departamento de la Vivienda para que le brinden ayuda a la familia afectada. El término de lanzamiento o desalojo de la propiedad será de 20 días improrrogables (no se puede extender el término), los cuales comenzarán a contarse a partir de la fecha de la notificación de la sentencia. Es decir, la parte demandada tendrá un término no mayor de 20 días para abandonar la propiedad desde la fecha del archivo en autos de copia de la notificación de la sentencia. El personal de esas dependencias deberá estar presente al momento del desalojo para salvaguardar la seguridad física y emocional de la familia desahuciada.

Si la parte demandada no abandona la propiedad después que el Tribunal dicte la sentencia, ¿el lanzamiento ocurrirá automáticamente cuando la sentencia sea final y firme?

No. Luego de que la sentencia sea final y firme, la persona dueña de la propiedad o la parte demandante deberá solicitar al Tribunal que emita la orden de desahucio. Podrá utilizar la Moción en Solicitud de Orden de Desahucio (OAT 1742).

¿Qué debe hacer cuando el Tribunal emita la orden de desahucio y el secretario o la secretaria expida el mandamiento de desahucio?

La parte demandante deberá entregar al alguacil o a la alguacila del Tribunal el mandamiento de desahucio y la orden correspondiente. El alguacil o la alguacila coordinará con la parte demandante la fecha y la hora en que se realizará el lanzamiento o desahucio.

¿Qué ocurrirá el día del desahucio o desalojo de quienes ocupan la propiedad?

El día del desahucio, el alguacil o la alguacila se presentará a la propiedad objeto del desahucio y sacará del lugar a los o las ocupantes. La parte demandante tendrá que estar presente. De ser necesario, la parte demandante deberá presentarse con un cerrajero o una cerrajera para permitir la entrada a la propiedad y cambiar la cerradura o el candado, para volver a tomar posesión de la propiedad. El alguacil o la alguacila supervisará la labor de lanzamiento de las pertenencias que efectúen las personas asignadas por la parte demandante y brindará las instrucciones.

En los casos en que el Tribunal haya determinado que la familia a ser desalojada es insolvente, el alguacil o la alguacila del Tribunal habrá coordinado la presencia del personal del Departamento de la Familia y del Departamento de la Vivienda.

¿El alguacil o la alguacila coordinará la presencia del cerrajero o de la cerrajera y el equipo para remover las pertenencias que estén en la propiedad?

No. La parte demandante será responsable de coordinar la presencia de un cerrajero o una cerrajera y de cualquier equipo necesario para remover las pertenencias de la persona que ocupa la propiedad, incluyendo al personal necesario para esta tarea. Si la parte demandante no coordina la presencia de este personal o equipo necesario para remover las pertenencias, el alguacil o la alguacila no procederá con el desahucio.

¿Tiene algún costo el lanzamiento o desahucio?

Sí. La parte demandante deberá verificar en la Oficina de Alguaciles y Alguacilas del Tribunal el monto total de aranceles a pagar antes del lanzamiento; es decir, la cantidad de sellos de rentas internas que deberá presentar.

Para desahuciar a una persona que resida en una vivienda subsidiada bajo uno de los diferentes programas que administra el Departamento de la Vivienda incluyendo Vivienda HUD o Vivienda de Sección 8, ¿se tiene que seguir el mismo procedimiento?

Las viviendas subsidiadas bajo los diferentes programas que administra el Departamento de la Vivienda tienen reglamentos que regulan el proceso de desahucio que tiene que cumplirse. Algunos de estos reglamentos exigen que se realice un procedimiento administrativo antes de que se someta la demanda de desahucio. Las partes deberán explorar si existen reglamentos que le apliquen a la vivienda.

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